با قدم زدن به اتاق هتل، اولین چیزی که یک مهمان به آن توجه می کند، تعداد نخ ملحفه ها یا مارک صابون در حمام نیست. وضعیت مبلمان است. یک تخته سر خراشیده، یک مبل آویزان، یا یک صندلی میز که کاملاً درست نمی چرخد، سیگنالی فوری در مورد کیفیت محل می فرستد. برای هتلداران، حفظ استانداردهای بالا یک نبرد دائمی در برابر فرسودگی، محدودیتهای بودجه و چرخههای نوسازی است.
مدیریت چرخه عمر دارایی های دارایی شما نیازمند یک رویکرد استراتژیک است. مبلمان، وسایل و تجهیزات (FF&E) بخش عظیمی از هزینه های سرمایه ای هر هتل را نشان می دهد. اگر خیلی زود اقلام را جایگزین کنید، بودجه ارزشمندی را هدر می دهید. خیلی صبر کنید، و امتیاز رضایت مهمان شما - و میانگین نرخ روزانه (ADR) - به شدت کاهش خواهد یافت.
درک 'زندگی مفید' مبلمان هتل برای بودجه بندی دقیق و حفظ مزیت رقابتی ضروری است. این فقط به مدت زمانی که یک صندلی از نظر فیزیکی روی هم نگه می دارد نیست، بلکه مدت زمان حفظ استاندارد زیبایی شناسی که برند شما وعده داده است را حفظ می کند. این راهنما به فوری ترین سوالات در مورد طول عمر مبلمان و چگونگی به حداکثر رساندن سرمایه خود پاسخ می دهد.
اصطلاح 'عمر مفید' را می توان به دو صورت تفسیر کرد: تعریف حسابداری و تعریف عملیاتی. درک تفاوت بین این دو هنگام برنامه ریزی بودجه بسیار مهم است.
عمر حسابداری (استهلاک)
برای اهداف مالیاتی و حسابداری، IRS معمولاً اختصاص می دهد مبلمان هتل یک دوره بهبود 5 تا 7 سال است. این به صاحبان مشاغل اجازه می دهد تا هزینه این دارایی ها را در آن بازه زمانی خاص حذف کنند. با این حال، این عدد صرفاً مالی است و لزوماً وضعیت فیزیکی دارایی ها را منعکس نمی کند.
زندگی عملیاتی (فیزیکی و زیبایی شناختی)
این واقعیت طبقه هتل است. عمر عملیاتی به مدت زمانی که مبلمان کاربردی، ایمن و از نظر بصری برای مهمانان جذاب می ماند، اشاره دارد. در یک مؤسسه با کیفیت بالا، اجناس کیفی خوش ساخت می توانند 10 تا 12 سال دوام بیاورند، در حالی که صندلی های نرم ممکن است بعد از 5 یا 6 سال نیاز به طراوت داشته باشند. عمر عملیاتی به شدت تحت تاثیر کیفیت ساخت، مواد مورد استفاده و حجم ترافیک مهمان است.
همه اقلام به یک میزان پیر نمی شوند. کمد چوبی جامد به طور طبیعی از یک صندلی راحتی روکش پارچه ای که در یک لابی شلوغ قرار دارد، زنده خواهد ماند. برای کمک به برنامهریزی برنامههای بهبود املاک (PIP)، طول عمر مورد انتظار داراییهای معمول هتل را در جدول زیر بررسی کردهایم.
دسته بندی مبلمان |
نوع مورد |
عمر مفید تخمینی |
نشانه هایی که نیاز به تعویض دارد |
|---|---|---|---|
کالاهای مورد اتاق مهمان |
تخته سر، میز خواب، کمد، میز |
7-10+ سال |
خراش های عمیق، لایه برداری روکش، حلقه های آب، خرابی مسیر کشو. |
کالاهای نرم اتاق مهمان |
صندلی های سالن، مبل، عثمانی |
5-7 سال |
بالشتک های افتاده، لوله های فرسوده، لکه های دائمی، پارچه محو شده. |
تشک |
اسپرینگ داخلی، هیبریدی، مموری فوم |
5-7 سال |
افتادگی لبه ها، توده ها، صدا (جیرجیر)، شکایت مهمان در مورد راحتی. |
لابی و منطقه عمومی |
مبل، میز پذیرش، ایستگاه دربان |
4-6 سال |
ترافیک زیاد باعث سایش سریع پارچه، شل شدن ساختار و خراش های قابل مشاهده می شود. |
رستوران و غذاخوری |
صندلی ناهار خوری، صندلی بار، میز |
4-6 سال |
پاهای لرزان، روکشهای داخلی پاره شده در اثر استفاده مکرر، فرسوده شدن لبههای میز. |
مبلمان فضای باز |
صندلی کنار استخر، مجموعه پاسیو |
3-5 سال |
زنگ زدگی، سفید شدن/ محو شدن خورشید، ترکه های شکننده، کپک یا کپک. |
بزرگترین عامل در افزایش عمر مفید دارایی های شما، کیفیت ساخت اولیه است. در صنعت مهمان نوازی، مبلمان درجه یک مسکونی به سادگی نمی توانند در برابر سوء استفاده از گردش مالی روزانه مقاومت کنند. مبلمان درجه قرارداد به طور خاص برای دوام مهندسی شده اند.
اینجاست که انتخاب شریک مناسب اهمیت دارد. تولید کنندگان دوست دارند گروه مبلمان Senyuan در پروژه های هتل های سطح بالا و مبلمان سفارشی آپارتمان لوکس تخصص دارد. با امکاناتی به وسعت 320000 متر مربع و بیش از 1000 تکنسین ماهر، آنها از روش های ساخت و ساز طراحی شده برای طول عمر استفاده می کنند، مانند:
نازک کاری: استفاده از مفاصل مورتیس و تنون به جای منگنه های ساده یا چسب باعث می شود صندلی ها و میزها پس از چند ماه استفاده سنگین تکان نخورند.
کیفیت پایان: پوشش های محافظ درجه بالا برای جلوگیری از آسیب آب ناشی از تراکم روی میزهای خواب یا آسیب حرارتی روی میزها ضروری هستند.
انتخاب مواد: استفاده از فومهای با چگالی بالا برای نشیمنگاه و پارچههای تجاری با تعداد «مالش مضاعف» از افتادگی و پارگی زودرس جلوگیری میکند.
وقتی از سازندهای تهیه میکنید که سختیهای یک هتل 5 ستاره را درک میکند، اساساً سالهای عمر عملیاتی اضافی را برای موجودی خود خریداری میکنید.
کاملا. در حالی که خرید کالاهای با کیفیت اولین گام است، برنامه نگهداری دقیق مرحله دوم است. بی توجهی پیری را تسریع می کند و یک مشکل جزئی را به هزینه جایگزینی تبدیل می کند.
اجرای پروتکل 'Touch-Up'
کارکنان خانه داری و نگهداری باید آموزش ببینند تا مسائل را فوراً شناسایی و گزارش کنند. یک پیچ شل روی پایه صندلی دو دقیقه طول می کشد تا سفت شود. اگر به حال خود رها شود، پا در نهایت میشکند و نیاز به تعویض کامل دارد. خراشهای کوچک روی سطوح چوبی را اغلب میتوان با نشانگرهای لمسی یا چوبهای موم قبل از تبدیل شدن به چشمها ترمیم کرد.
اقدامات حفاظتی
اضافه کردن روکش های شیشه ای به میزهای خواب و میزها را در نظر بگیرید. این افزودنی ساده از روکش چوبی در برابر خط و خش، ریختن و اشیاء داغ محافظت می کند و به طور بالقوه طول عمر سطح کیف را دو برابر می کند. برای اقلام روکش دار، تمیز کردن عمیق حرفه ای منظم (حداقل سالانه) از ساییده شدن کثیفی به الیاف جلوگیری می کند که باعث می شود آنها سریعتر تجزیه شوند.
اکثر حق امتیازهای اصلی هتل ها یک چرخه نوسازی را - که اغلب به عنوان PIP نامیده می شود - هر 6 تا 10 سال یک بار الزامی می کنند. این چرخه اغلب عمر مفید مبلمان شما را بیشتر از وضعیت فیزیکی وسایل تعیین می کند.
با این حال، اگر مبلمان شما با کیفیت است، ممکن است نیازی به تعویض کامل آن در حین بازسازی نداشته باشید. 'نوسازی کالاهای نرم' معمولاً در سن 5-6 سال اتفاق می افتد، جایی که شما ممکن است پرده ها، فرش ها و صندلی های موجود را دوباره روکش کنید، اما اجناس سخت را نگه دارید. 'نوسازی کالاهای سخت' به مرز 10-12 سال نزدیکتر می شود، جایی که کالاهای موردی در نهایت جایگزین می شوند.
اگر روی نازک کاری و مواد ممتاز از یک تامین کننده معتبر مانند مبلمان Senyuan سرمایه گذاری کرده اید، ممکن است کالاهای موردی شما در مدت 7 سال همچنان در شرایط عالی باشند. در این سناریو، ممکن است فقط لازم باشد سطوح را اصلاح کنید یا سختافزار (دستهها و دستگیرهها) را بهروزرسانی کنید تا با روند طراحی جدید مطابقت داشته باشد، و در هزینههای سرمایهای هتل شما صرفهجویی قابل توجهی داشته باشد.
عمر مفید مبلمان هتل یک عمل متعادل کننده بین دوام فیزیکی و زیبایی شناختی است. در حالی که استانداردهای حسابداری یک چرخه 5 تا 7 ساله را پیشنهاد می کنند، مبلمان با کیفیت بالا و قراردادی اغلب می توانند برای یک دهه یا بیشتر با مراقبت مناسب عملکرد زیبایی داشته باشند.
نکته کلیدی این است که خرید ارزان اغلب در دراز مدت هزینه بیشتری دارد. سرمایهگذاری بر روی مهارتهای برتر از تولیدکنندگان معتبر تضمین میکند که مبلمان شما در برابر هزاران مهمانی که از آن استفاده میکنند زنده بماند. با انتخاب شرکای مناسب و حفظ دارایی های خود، از درآمد خود محافظت می کنید و اطمینان حاصل می کنید که هر مهمان وارد اتاقی می شود که کاملاً جدید است.
